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交易管理办法

三门峡市陕州区农村土地经营权流转交易实施细则(试行)

2018/6/5    来源:    作者:陕州区农村产权交易中心  浏览次数:157

第一章 总 则

第一条  为规范我区农村土地经营权流转交易行为,维护交易市场秩序,保障交易双方合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》、《陕州区农村产权交易管理办法(试行)》等有关法规政策规定,结合我区实际,制定本细则。

第二条  在陕州区农村产权交易机构进行的农村土地经营权流转交易活动,适用本实施细则。本实施细则所称农村产权交易机构包括区农村产权交易中心和乡镇农村产权交易服务所。

第三条  本实施细则所称的农村土地经营权,主要包括:

(一)家庭承包方式取得的土地经营权;

(二)其他承包方式取得的土地经营权;

(三)集体经济组织未发包的土地经营权;

(四)其他依法可流转交易的土地经营权。

第四条  农村承包土地经营权流转交易,应当遵循平等协商、依法、自愿、民主、有偿、公开、公正、规范的原则。坚持适度规模经营,兼顾效率和公平,不断提高劳动生产率、土地利用率和资源利用率。土地经营权流转不得违背承包农户意愿,不得损害农民利益,不得改变土地用途,不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。

第五条  农村土地经营权流转交易,需遵循有关法律规章规定,签订规范的书面流转合同,接受陕州区农村产权交易监督管理委员会办公室的指导和监督。

第二章 交易条件

第六条  农村土地经营权流转交易应具备以下条件:

(一)标的权属清晰无争议;

(二)交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织,且有流转交易的真实意愿;

(三)转出方必须是产权权利人,或者受产权权利人委托的组织或个人;

(四)流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定;

(五)交易机构认为应具备的其他条件。

第七条  有下列情形之一的禁止流转交易:

(一)土地权属不合法、不明晰或有争议的;

(二)不利于承担保护重要生态功能的(生态湿地、饮用水源保护等);

(三)村集体经济组织的“四荒地”和机动地未经村民(代表)大会三分之二以上成员同意流转交易的;

(四)法律法规规定或原流转交易合同约定其他限制流转的情形。

第八条  农村集体经济组织“四荒”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)地、农用地、未利用地的转包、租赁、转让、入股、互换或者其他方式交易,必须在农村产权交易机构进行。鼓励农民专业合作社、家庭农场、专业大户、农业企业及个人通过农村产权交易机构进行流转交易。

第三章 交易程序

第九条  流转交易按“申请交易—审查受理—信息发布—受理报名—组织交易—成交签约—价款结算—交易鉴证—登记备案”的一般程序进行。

第十条  转出方向所在乡镇农村产权交易服务所提出书面转出申请,并提交下列材料:

(一)农村土地经营权流转交易申请书;

(二)主体身份证明材料:

1.转出方为农村集体经济组织的,提供统一社会信用代码证、法定代表人身份证;

2.转出方为农民专业合作社或公司的,提供工商营业执照副本、统一社会信用代码证、法定代表人身份证和章程;

3.转出方为自然人的,提供身份证或户口本。

(三)产权权属证明材料:

农村土地承包经营权证、农村土地承包经营权流转合同、农村集体土地所有权证明材料等。

(四)内部决策文件、同意转让的相关批文:

村民大会(村民代表大会)决议、股东大会(股东代表大会)决议、主管部门的批文等。交易项目为村集体经济组织“四荒”和机动地的同时提供村委会制定的承包(出租、出让)方案,并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

涉及再次流转的,提交原流转交易合同和承包方同意再次流转的书面同意材料,并不得超过合同的剩余期限。

(五)转出土地的基本情况(文字、四至草图及现场图片等);

(六)土地底价及作价的依据;

(七)委托经办人或中介机构办理交易的,需提交委托书及受托方主体身份证明、法定代表人或负责人身份证;

(八)采取联合转让的,应提交联合转让各方签定的联合转让协议,并提交代表联合体办理转让相关事宜的推举书;

(九)交易机构要求提交的其他材料。

第十一条  受让方向区农村产权交易中心或乡镇农村产权交易所提交受让申请,并提交下列材料:

(一)农村土地经营权受让申请书;

(二)主体身份证明材料:

1.受让方为农村集体经济组织的,提供统一社会信用代码证、法定代表人身份证;

2.受让方为农民专业合作社或公司的,提供工商营业执照副本、统一社会信用代码证、法定代表人身份证和章程;

3.受让方为自然人的,提供身份证或户口本。

(三)需求土地的位置、面积及其质量要求,土地受让后的利用和发展规划;

(四)能接受的受让价格;

(五)交易机构要求提交的其他材料。

第十二条  乡镇农村产权交易服务所负责受理本辖区范围内农村土地经营权流转(受让)的申请和资料审核,区农牧局负责对相关材料进行审查、产权查档和权属确认。

第十三条  审核通过后,区农村产权交易中心在陕州区农村产权交易门户网站上发布产权流转(受让)信息,首次发布信息时间以门户网站公告之日为起始日,期限一般不少于7个工作日。信息主要包括以下内容:

(一)流转土地的基本情况(包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、交易底价、流转方式、流转期限、流转用途等内容);

(二)转出方或受让方的基本情况、相关条件和要求;

(三)需要公布的其他事项。

第十四条  凡对转出(受让)项目有受让(转出)意向者,应在信息发布期间按规定向交易机构递交受让(转出)申请及相关材料:

(一)受让(转出)申请书;

(二)主体身份证明材料:

1.受让方为个人的,提供个人身份证或户口本;

2.受让方为农村集体经济组织的,提供统一社会信用代码证、法定代表人身份证;

3.受让方为农民合作社或公司的,提供工商营业执照副本、统一社会信用代码证、法定代表人身份证等有效证件。

(三)其他按规定需要提交的材料。

第十五条  区农村产权交易中心或指定乡镇农村产权交易服务所对意向受让方的受让申请进行登记并进行资格审查。通过资格确认的意向受让方按照《交易公告》的要求在规定时限内向区农村产权交易中心缴纳交易保证金后,获得参与交易资格。逾期未缴纳交易保证金的,视为放弃受让意向。

公告期满,如只产生一个符合条件的意向受让方,经上级批准可以采取协议转让的方式;产生两个及以上符合条件的意向受让方,交易机构结合转出方的意见,可采取竞价、拍卖、招标等形式确定受让方。

  采取拍卖方式转让的,应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施。

  采取招投标方式转让的,应当按照国家《中华人民共和国招标投标法实施条例》及市区有关规定组织实施。 

第十六条  确定受让方后,签订成交确认书。在规定的期限内,交易双方在平等、协商、自愿的基础上签订农村土地经营权流转交易合同。区农村产权交易中心在区农村产权交易网站上公示交易结果,公示期一般不少于3个工作日。

第十七条  土地经营权流转交易合同一式三份,交易双方各执一份,农村产权交易机构备案一份。流转交易合同一般包括以下条款:

(一)转出标的;

(二)交易双方的姓名(名称)、住所;

(三)转出标的权属性质及内容;

(四)转出标的的现状(土地名称、坐落、四至范围、面积、质量等级等);

(五)流转方式、期限和起止日期;

(六)流转价款及支付方式和期限;

(七)经营方向、用途及相关责任;

(八)交易双方权利和义务;

(九)违约责任、合同争议的解决方式、合同变更和解除的条件;

(十)签订日期;

(十一)交易双方认为需要约定的其他事项。

第十八条  交易双方按照合同约定,通过规范程序进行成交价款结算,交易机构留取相关结算凭证。

第十九条  为扶持农村土地经营权流转,对作为转出方的集体经济组织和农户,免收交易服务费,对其他交易主体按规定收取相关费用。

第二十条  交易完成后,农村产权交易机构进行鉴证,并依据申请出具《陕州区农村产权交易鉴证书》。

第二十一条  农村产权交易机构要将交易过程中形成的文字、图片、视频等相关资料妥善保存,建立纸质和电子档案,实现双重保管功能。

第四章  行为规范

第二十二条  严格执行《陕州区农村产权交易管理办法(试行)》的规定, 农村土地经营权流转面积在100亩及其以上的流转交易在区农村产权交易中心进行;100亩以下的流转交易在乡镇农村产权交易服务所进行。乡镇组织的农村土地经营权流转交易项目信息要报区农村产权交易中心进行备案登记。

第二十三条  土地经营权转出方或受让方可以委托具有资质的评估机构对土地经营权流转交易价格进行评估。集体经济组织未发包的土地经营权流转交易底价应当由农民集体民主协商决定。

    第二十四条   农村土地经营权流转期限,转出方在法律规定的范围内确定,最长不超过土地二轮承包期限。

第二十五条  倡导土地经营权流转采取实物计租、货币兑现的计价结算方式,根据粮食等重要农产品的市场价格定期进行调整。

为降低交易风险,受让方须按年度缴纳承包土地经营权流转金,严格遵守“先缴钱、后种地”的原则;可以要求受让方缴纳与一年承包金等额履约保证金的方式提供履约担保。流转交易双方按相关规定参加农村土地经营权流转履约保证保险。

第二十六条  受让方在签订土地经营权流转交易合同后,未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意和村委会许可,不得再次流转,否则承担一切法律后果和经济损失。

第二十七条  为降低承包土地流转双方信息收集与获取成本,建立“组收集、村上报、乡镇发布、区监管”工作机制,实现土地承包和流转信息全区共享。

村委会必须与意向流转土地的每个农户签订书面委托书或土地流转协议书,载明委托或协议的事项、权限、流转期限和流转承包土地的交易价格标准及支付方式等,各农户需在委托书或流转协议书上签字盖章或捺印。

第二十八条  交易过程中,交易双方合同签订前,有以下情形之一的,经转出方、受让方或者第三方提出申请,农村产权交易机构确认后,可以终止交易:

(一)农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的;

(二)产权行政主管部门提出终止交易的;

(三)人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的;

(四)出现串标等违规行为、不宜继续流转交易的;

(五)其他情况导致交易中止的。

第二十九条  在交易活动中,禁止下列行为:

(一)操纵交易市场或者扰乱交易秩序的;

(二)有损于转出方、受让方进行公平交易的;

(三)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第三十条  相关权利人可以享有档案信息查询服务,农村产权交易机构在提供档案查询服务时,不得损害国家安全和利益,不得损害社会和其他组织的利益,不得侵犯他人合法权益。

第三十一条  农村产权交易机构应交易双方要求,可以组织提供法律咨询、资产评估、会计审计、项目策划、金融保险等服务。提供有关服务的收费标准,根据相关规定由物价部门核定并予以公示。

第三十二条  农村承包土地经营权流转交易当事人提交错误、虚假的材料进行交易,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任和经济赔偿。

第三十三条  农村土地经营权流转交易发生争议或者纠纷,相关权利人可以协商解决,也可以依法申请调解、仲裁或提起诉讼。

第三十四条  区农村产权交易监督管理委员会办公室应当按照相关法律、法规、规章和《陕州区农村产权交易管理办法(试行)》的规定,对农村集体资产交易活动进行监管,对违反规定的当事人依纪依法进行处理。

第五章  附 则

第三十五条  本实施细则(试行)由陕州区农村产权交易监督管理委员会办公室负责解释。

第三十六条  本实施细则(试行)自发布之日起实施。